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 相続税の財産評価基本通達のうち、「広大地」評価が平成29年末で廃止され、「地積規模の大きな宅地」の評価が平成30年より新設されます。


1.経緯

 平成 28 年 12 月 22 日閣議決定による平成 29 年度税制改正の大綱において、相続税等の 財産評価の適正化を図るため、相続税法の時価主義の下、土地評価の実態を踏まえて、広大地の評価について、現行の面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・ 面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を明確化することとされました。(国税庁HPより抜粋)


2.従来の「広大地評価」の実務上の問題点など

(1)適用要件がわかりにくく、これによる否認や論争などがありました。

従来の広大地評価は以下のような適用要件がありました。

・「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であること」

・「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地(道路、公園等)の負担が必要 (潰れ地が生じる)と認められるものであること」

・「大規模工場用地に該当するものではないこと及び中高層の集合住宅等の敷地用 地に適しているもの(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる 開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認めら れるもの)ではないこと」

*以上のように、漠然とした適用要件であったため、実務上の判断が難しく、税理士が「広大地である」と評価しても、税務署で「広大地ではない」として否認されるケースも多々あった事から問題視されてきました。


(2)広大地であるか、そうではないかで、土地の評価額に多大な影響が出ていました。

   広大地補正率 = 0.6 - 0.05 × (地積/1,000㎡)

    ( 広大地補正率は0.35を下限とする )

*以上の算式を乗じるため、広大地であれば1/2近い評価額になるケースもある一方で、広大地として認められなければそのままの評価となり、判定の違いで極端な差が出たりするケースがありました。


●以上のように、判定が漠然としていた上に、広大地評価の有無による土地評価額の影響が大きすぎた点などを踏まえて、「広大地の評価」は平成29年末をもって廃止され、平成30年年初から適用される「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました。


3.「地積規模の大きな宅地の評価」の適用時期

 平成 30 年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用することとされました。


4.「地積規模の大きな宅地の評価」となるか否かの判断基準フローチャート

右上のフローチャートによって、評価減の対象となるか、否かを判断致します。

(1)路線価地域

右上のフローチャートのように、「地区区分」→「地積」→「容積率」の順に判定され、地積規模の大きな宅地となるか否かの判断がされます。

(2)倍率地域

右上のフローチャートのように、大規模工業用地に該当する場合は、地積規模の大きな宅地とはなりません。大規模工業用地に該当しないときに、路線価地域のフローに戻されて判定し続けます。


5.「地積規模の大きな宅地」とされた場合の土地の評価(計算方法)

(1)評価額の計算

以下の算式により、算定されます。

(一例)路線価方式・正面にのみ路線があるケース

 評価額 = 正面路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率などの補正率 × 規模格差補正率

(2)規模格差補正率の計算

規模格差補正率は、以下の算式により算定致します。なお、BとCは国税庁HPにて公表される定数となっておりますので、地積などにより区分された数値を引用して用います。

 規模格差補正率 = ( A × B + C ) / A × 0.8 

 ・A・・・地積

 ・B、C・・・国税庁が公表する一定の数値(地積が大きい方が減額する率が低くなっています。)


6.専門家による判断

 改正の影響や、地積規模の大きな宅地の可否判断、その後の評価の計算方法について、いずれも難しい判断を要します。よって、個人で悩まれるよりも、相続になる前に早めに税理士との相談をされるとよろしいかと考えます。


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