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出店・建築

このページに来て頂いた方は、もしかしたら、不動産会社や税理士から相続税の節税対策のアドバイスで、土地や建物を購入された方ではありませんか?

 相続税は相続発生毎にかかりますが、固定資産税は固定資産を保有している限り毎年かかります。気になるところではないかと思います。購入後の固定資産税はどうやって計算されているのでしょうか?また、近年、固定資産税の諸問題がニュースなどで取りざたされていますが、皆さんの物件で問題はないのでしょうか?


1.そもそも固定資産税とは?

(1)納税義務者

 毎年1月1日現在において、土地、家屋(建物のことです)又は償却資産を所有する者に対して課されます。

土地、家屋については、登記の有無は関係なく、市町村や特別区の「固定資産台帳」に登録されている実質的に資産を保有する者(法人・個人)に対して課される税金です。都市計画区域においては、都市計画税も追加的に課税されます。

(2)税率

 1.4%となっております。なお、都市計画税は0.3%です。

(3)納期

 毎年4期に区分して納付します。4月,7月,12月,翌年2月が原則ですが、事務処理上の都合などの理由で、各自治体が条例でその時期を変えられることとされています。

(3)計算の大きな流れ

*土地、家屋は複雑な評価、計算をしますので、詳細部分は個別相談にて説明致します。

【土地】

・価格の算定から、税額計算まで、すべて市町村・特別区が算定します。なお、価格は3年ごとに見直されます。

 路線価の付設 → 画地計算法(市街地宅地計算法) → 固定資産税評価額の決定 → 課税標準額の算定 → 税率

画地計算法は、税理士が行う相続税の土地の評価方法とほぼ同様です。

*課税標準の算定として、負担調整措置(激変緩和するためです)、特例措置(住宅の1/6など)があります。

*住宅用地については、申告が必要です。

【家屋(建物)】

・価格の算定から、税額計算まで、すべて市町村・特別区が算定します。なお、価格は3年ごとに見直されます。新築物件には役場の職員が「家屋調査」をしにきます。

 図面・家屋調査 → 再建築価格方式 → 固定資産税評価額の決定 → 課税標準の算定 → 税率 → 税額控除

*再建築価格方式・・・総務省の固定資産評価基準に基づいて評価します。寒冷地など条例で一部変更することも可能とされています。

*税額控除・・・新築住宅などについて減税などがあります。

【償却資産税】

 法人や個人事業主が自ら計算し、申告致します。初年は半年償却による定率法、翌年以後は定率法による償却を行って帳簿価額を算定し、税率を乗じます。


2.近年の固定資産税にまつわる問題点

 主に土地、家屋(建物)の固定資産税評価額の決定に関して問題が生じており、時折ニュースなどで問題視されております。市役所・特別区が、固定資産税評価額の評価から税額計算まで、全てを行っていますが、このブラックボックス化されていることが、諸問題の共通の原因となっております。

(1)土地の価格評価を正しく行っているのか疑問視

 いいかげんに「画地計算法」の計算がされていたことがニュースで取りざたされていました。土地の価格の評価の問題です。画地のとらえ方、不整形地の想定整形地の取り方などで、いいかげんな計算がされていた事例を耳にしたことがあります。

 相続税の場合、税理士が地積測量図を取り寄せ、実地で調査・測量したりなどし、厳密に土地の評価をするのに対して、自治体では基本的には実地調査せず、航空写真で簡便に判定してしまう点にも問題があるのでしょう。

(2)土地の価格評価を正しく行っているのか疑問視

 いいかげんに「再建築価格方式」

(3)課税対象外なのに課税対象とされたケースも

 基礎がない建物やアンカー打ちしていない建物は固定資産税の課税対象外ですが、皆さんの「物置」など課税されていませんか?自治体では基本的に航空写真でしか確認しませんので、基礎があるかないか、アンカーを打っているのかいないのか、そういった点まではチェックしません。航空写真で確認できない部分は、とりあげず課税にしておいている感があります。なお、執筆者の自宅の物置がそうでした。


3.対策

(1)まずは、「縦覧」しましょう。

 毎年4月に役場などで、固定資産税評価額のチェックをすることができます。自宅だけでなく、周囲の物件の価額も知ることができます。役場の職員立会いの下、必要な地域の資料を見せてくれます。ただ、写真やコピーをとることはできませんので、メモ帳などを持参しましょう。委任を受けた者がみることも可能ですので、プロである税理士に委託したり、同行してもらうのも手です。

 周囲の似たような土地、建物と比較して著しく価額が違ったり、基礎のない物置など課税されないはずの物件に課税されたりしていないか、入念にチェックしましょう。価額になんらかの問題がありそうなら、(2)に進みます。

(2)役場の職員に指摘

 間違っている根拠がちゃんとあれば、役場の方もその場で指摘を受け付けてくれます。つまり、自治体に直接文句をいう方法です。不服が受け入れられれば、それまで間違って計算されていた分の固定資産税の還付の手配と、これから納付する分の納税通知書の再発行をしてくれます。

(3)審査の申出をする

 納税通知書を受けた日(4月のどこか)から3か月以内に各自治体の固定資産税審査委員会に審査の申出をすることで、不服を申し立てることができます。つまり、自治体ではなく、別の期間に申し立てる方法です。これは、縦覧したか、していないかによらず申し立てることができます。審査の決定を待つことになりますが、それでも不服があるなら、「税務訴訟」となります。


★固定資産税の不服に関して取り扱う税理士はあまり多くないのが実情です。「固定資産税」対策や「相続税」対策は是非弊社まで!★

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