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相続税の事前の節税対策として、「建物を建てる」という手段はよく利用されます。資産をキャッシュとして保有していると相続があった場合、額面100%が課税の対象となってしまいます。対して、キャッシュで持つのではなく、土地・建物として資産を保有すると評価額がキャッシュより有利に計算されます。

 例えば、「自己が所有している土地の上にアパートやマンション、貸家などを建てて、他人に賃貸する」という手段があります。土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」としてキャッシュ保有よりも格段に有利な評価できる上、小規模宅地等の特例の適用ができ、大幅な相続税評価額の削減が期待できます。「相続税対策」としては、現在でも最も有効な策と言えるでしょう。

 しかし、肝心の「不動産所得」はどうでしょう?この賃貸住宅スキームについて、全国の土地オーナーの方が一斉にこぞって活用してしまったがために、現在では全国的に住宅用賃貸住宅が飽和状態になってきております。供給ばかりが進み、人口減の影響から需要はあまり増えていないのが原因です。日本の生産人口が今後ますます減少することがe-statデータなどからも明らかになっておりますので、さらに住宅用賃貸物件の入居率の低下、賃料減少は避けられない見通しとなっております。ある不動産管理会社(CMでおなじみの有名なある上場企業)では、「オーナー30年安心!一括借上げ(サブリース)」としながら、10年目が過ぎた位で無理やり賃料を下げるように契約改定を断行した事例も、経済番組でつい先日紹介されておりました。

 そこで弊社としては、飽和状態ではない賃貸物件の種類として、「病院」や「介護施設」などをご提案したいと思います。「病院」や「介護施設」を建てて、賃貸するメリット、デメリットを簡潔にまとめました。

【メリット】

・アパートなどと違って、現在は飽和してはいません。特に地方では不足している場所もある位です。

・相続税対策としては、貸店舗などと同じ節税効果が見込めます。

・介護医療施設ですので、賃貸契約がいったんまとまると安定した不動産賃貸料が期待できます。

・一軒につき契約がひとつですので、アパートなどよりもわかりやすいと思います。

・介護医療に貢献することで社会貢献の一助となります。

【デメリット】

・政府や自治体の一定の規制・許認可があります。

住宅(特例率1/6)ではなく、事業用(特例率なし)であるため、固定資産税は住宅に比較して高めに計算されます。


 弊社では、「大和ハウス工業株式会社」と提携しているため、不動産所得や税制などに有利な土地活用、建物建築のご提案を総合的に提供することができます。右上の図のようなマーケティング資料も無料ですぐに(1~2日)提供することが可能です。この図は、弊社から3km圏内の要介護者数のプロットしたものです。あくまで一例で、調べたい地域、範囲指定、距離数や調べたい内容なども自由にカスタマイズすることができます。データも国勢調査などの信頼性の高い政府公表のビッグデータをもとにしており、作為のない客観的な資料をご提供できます。このように、しっかりと需要を予測した上で、建築計画を練ることができます。マーケティング、不動産活用、建物の建築などは大和ハウスが、不動産所得や相続税の対策や実際の相続税としては弊社や税理士法人TMSがとりまとめて行いますので、お客様が個別に業者と連絡を取り合う必要はございません。


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