このページに来て頂いた方は、もしかしたら、不動産会社や税理士から相続税の節税対策のアドバイスで、土地や建物を購入された方ではありませんか？

　相続税は相続発生毎にかかりますが、他にも不動産には、所得、保有、譲渡などのシーン別に、実にさまざまな税金が課されます。

１．不動産を「取得」した際に係る税金

　不動産の取得に際して、一時的に課される税金についてリストアップ致しました。

【不動産取得税】

　土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどしたりして不動産を「取得」したときに、登記の有無にかかわらず、「不動産所得税」が課されます。

（１）納税義務者

　土地や家屋を、有償か無償か、登記があるかないかに関わらず、購入、受贈、交換取得、建築（新築、増築、改装）などにより、不動産を取得した法人・個人に対して課されます。

（２）価格

　固定資産税台帳に登録された価格によります。以下に記載する固定資産税評価額のことです。

（３）免税点

　土地は１０万円、家屋のうち新築・増築・改築は２３万円、家屋のうち売買などは１２万円が免税点となっており、左記未満の価格だと課税なしとなります。

（４）税額計算

　固定資産税評価額　×　税率　が原則です。

＊「宅地」を取得したときは、固定資産税評価額に１／２を乗じます。

＊税率　土地及び住宅用家屋は３／１００、非住宅用家屋は４／１００となっております。

＊他、一定の減額がありますので、税理士にご相談ください。

【消費税・地方消費税】

　建物を購入した際に８％の消費税が課されます。土地の購入には課されません。建物本体の支払いの際に一緒に税金分もとられることとなっております。購入者が申告・納付することはありません。

　ただ、土地と建物が一括契約で金額が区分されていない場合、消費税はどうなるのでしょうか？消費税をとらなければならない関係上、売主や不動産業者は、土地はいくら分なのか、建物がいくら分なのかを決めなければなりません。そのような場合、全体の金額を、土地と建物の固定資産税評価額など根拠のあるデータをもとに、土地と建物のそれぞれに按分する方法などがあります。購入者側として消費税の有利不利も加味したいかと思いますので、税理士も交えて相談するとよいでしょう。

【印紙税】

　不動産売買契約書などに、記載金額に応じた一定額分の印紙を貼り付け、割り印を押します。いくら分を貼り付けるべきかは、税理士などに相談するとよいでしょう。割り印を押し忘れていたことが税務調査などで発覚しますと、過怠税が追加的にとられますので要注意です。

２．不動産を「保有」した際に係る税金

　不動産を保有しているときに定期的に課される税金についてリストアップ致しました。

【固定資産税・都市計画税】

（１）納税義務者

　毎年1月1日現在において、土地、家屋（建物のことです）又は償却資産を所有する者に対して課されます。

土地、家屋については、登記の有無は関係なく、市町村や特別区の「固定資産台帳」に登録されている実質的に資産を保有する者（法人・個人）に対して課される税金です。都市計画区域においては、都市計画税も追加的に課税されます。

（２）税率

　１．４％となっております。なお、都市計画税は０．３％です。

（３）納期

　毎年４期に区分して納付します。４月，７月，１２月，翌年２月が原則ですが、事務処理上の都合などの理由で、各自治体が条例でその時期を変えられることとされています。

（３）計算の大きな流れ

＊土地、家屋は複雑な評価、計算をしますので、詳細部分は個別相談にて説明致します。

【土地】

・価格の算定から、税額計算まで、すべて市町村・特別区が算定します。なお、価格は３年ごとに見直されます。

　路線価の付設　→　画地計算法（市街地宅地計算法）　→　固定資産税評価額の決定　→　課税標準額の算定　→　税率

＊画地計算法は、税理士が行う相続税の土地の評価方法とほぼ同様です。

＊課税標準の算定として、負担調整措置（激変緩和するためです）、特例措置（住宅の１／６など）があります。

＊住宅用地については、申告が必要です。

【家屋（建物）】

・価格の算定から、税額計算まで、すべて市町村・特別区が算定します。なお、価格は３年ごとに見直されます。新築物件には役場の職員が「家屋調査」をしにきます。

　図面・家屋調査　→　再建築価格方式　→　固定資産税評価額の決定　→　課税標準の算定　→　税率　→　税額控除

＊再建築価格方式・・・総務省の固定資産評価基準に基づいて評価します。寒冷地など条例で一部変更することも可能とされています。

＊税額控除・・・新築住宅などについて減税などがあります。

３．譲渡したとき

　不動産を譲渡したときに一時的にかかる税金をリストアップ致しました。

【譲渡所得税・住民税】

　所得税の確定申告書の第３表に記載します。譲渡した年の翌年３月１５日までに所得税の確定申告書を税務署に提出します。これにより住民税も自治体に自動転送され、賦課課税されます。５年超所有した不動産の譲渡には、長期譲渡所得計算がされ、原則として、所得税・復興税・住民税で20.315％の課税がされます。５年以内の所有不動産の譲渡には、短期譲渡所得計算がされ、原則として、所得税・復興税・住民税で39.63％の課税がされます。譲渡する不動産によっては、特別控除や特別税率がありますので、税理士と相談して所得税の確定申告をしたいところです。

【印紙税】

　譲渡の際もかされます。不動産売買契約書などに、記載金額に応じた一定額分の印紙を貼り付け、割り印を押します。いくら分を貼り付けるべきかは、税理士などに相談するとよいでしょう。割り印を押し忘れていたことが税務調査などで発覚しますと、過怠税が追加的にとられますので要注意です。

４．相続により取得したとき

【相続税】　

　相続税が課されます。弊社ＨＰの隅々で詳細記載済みですので、そちらをご参照くださいませ。

５．贈与により取得したとき

【相続税】　

　贈与税が課されます。弊社ＨＰの隅々で詳細記載済みですので、そちらをご参照くださいませ。

６．登記するとき

【登録免許税】

　取得の際に法務局で登記をしますが、その際に登録免許税が課されます。取得して登記するものによって税率が決められています。

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