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相続税の事前の節税対策として、「建物を建てる」という手段はよく利用されます。資産をキャッシュとして保有していると相続があった場合、額面の100%が課税の対象となってしまいます。対して、キャッシュで持つのではなく、土地・建物として資産を保有すると評価額がキャッシュ保有時よりも有利に計算されます。

 例えば、「自己が所有している土地の上にアパートやマンション、貸家などを建てて、他人に賃貸する」という手段があります。土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」としてキャッシュ保有よりも格段に有利な評価できる上、小規模宅地等の特例の適用ができ、大幅な相続税評価額の削減が期待できます。「相続税対策」としては、現在でも最も有効な策と言えるでしょう。

 そうなりますと、不動産賃貸業から生ずる「所得」に関する税金も気になるところではないでしょうか?この所得が個人に生じたのであれば所得税などが、法人に生じたものであれば法人税などがかかります。また、キャッシュフローがあれば消費税も気になりますし、固定資産税の必要経費算入も気になりますよね。特に所得税計算に偏ると「累進課税」ですから、税金面で不利になったりします。

 そこで、不動産の個人オーナーや親族が経営する「不動産管理会社」を設立して、法人側に収益を分散させ、親族などに給与を出し、結果敵に所得税の累進課税を分散させるというスキームがあります。もちろん、明らかな租税回避行為として否認されてしまうケースもありますので注意が必要です。そこでこのページでは、不動産管理会社スキームの一部を紹介したいと思います。ケースとしては、主に3つが挙げられます。


(1)所有権はそのままで業務委託だけとし、不動産管理会社に不動産の管理料を支払うケース

 不動産を所有する個人オーナーは、そのまま不動産を所有し続けます。不動産管理会社に又貸ししたりもしません。個人オーナーが自ら不動産賃貸業を営みます。よって、賃貸料収入や固定資産税は個人の所得税計算(不動産所得)に全て入っていきます。不動産管理会社には清掃や集金などの業務委託だけをお願いし、管理料だけを支払います。収入の7%程度が一定の目安となっています。不動産管理会社はこのわずかな収入から、親族などに月8万円くらいのわずかな給与を支払ったりなどします。個人が支払った管理料は不動産所得の計算上必要経費になるので、わずかですが、累進課税の影響を下げることにもつながります。

 このスキームの留意点などです。

・名目だけで実際には清掃すらしていないという状況が税務当局に発覚すると否認され、個人の所得税計算に戻されてしまう恐れがあります。

・入居率が低く、空室が多いことが見込まれる場合はこのケースによるとよいとされています。

・この場合の「管理料」は「国内において事業者が行った役務の提供」ですので、消費税の「課税取引」となります。契約書などにも8%とる旨を記載しなければなりませんね。


(2)サブリース(一括借上げ・転貸)のケース

 不動産管理会社が個人から不動産を一括で借上げて、「又貸し」するパターンです。所有権は個人に残したままですが、アパートなどの建築後は、不動産賃貸業の実質的な運営は全て不動産管理会社に一任(一括貸付)してしまいます。個人オーナーは、入居率で変動することなく、毎月契約書に記載された一定額を不動産会社からもらうことになります。「定額家賃保証率」などと称され、85%程度が一定の目安となっております。不動産管理会社は、賃借人からの家賃の集金から清掃、修繕、固定資産税の支払いなど契約書に記載された内容であれば、全て行います。

このスキームの留意点などです。

・所有権を移転することなく、個人の所得を法人側に分散させる手段として用いられています。

・トラブル回避や税務上の否認の防止のため、費用負担については、契約書に明記する必要があります。

・名目だけで実際には清掃すらしていないという状況が税務当局に発覚すると否認され、個人の所得税にもどされる可能性があります。(1)と同じです。

・入居率が高い場合、このケースが良いとされています。入居率が著しく低いと法人側が赤字に陥りますので、事業やスキームの継続性に致命的なダメージとなります。

・この場合の「転貸」は、「国内において事業者が行った役務の提供」ですが、契約上「住宅の貸付(1か月以上)」であれば、消費税の「非課税取引」となります。貸しているものは同じでも、(1)と税務上も取り扱いが真逆になりますので注意が必要です。これも契約書に明記する必要があります。


(3)建物は不動産会社が購入し、地代を個人に支払うケース

 個人は「土地のみ」を継続して所有します。不動産管理会社は、建物を建てたり、個人から建物を買い取ったりして、不動産賃貸業の全てを担います。賃貸収入も、修繕も、固定資産税の支払いも法人ということになります。土地の賃借の見返りとして、身内ではありますが、「相当の地代」と呼ばれている一定ルールで計算した特殊な地代を個人に支払います。個人の不動産所得はこの相当の地代の入金と土地の固定資産税の支払いのみとなります。個人の所得税となるべき大部分を、法人側の法人税へ移行したことになります。

このスキームの留意点などです。

・身内なので、他人に支払う地代よりも圧倒的に低めの「相当の地代(相続税の財産評価で言う「自用地評価額の年利ベース6%」とされております)」の支払いで済ませますが、その関係上、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する必要があります。これが否認されてしまいますと、不動産管理会社には受贈益を受けたことに相当してしまいますので、法人税のペナルティ課税が、個人には法人に対して贈与したことに相当しますので、贈与税のペナルティ課税が起こりうるため、要注意ポイントとなっております。

・建物の譲渡をする場合には、所有権が移転しますので、譲渡所得税などの計算や申告も必要になってきますし、登記などもしなければいけません。(1)や(2)に比較して大きな変更と言えるでしょう。

建物の譲渡の場合、身内間での譲渡ですから、つい著しく安い金額で済ませがちです。時価の1/2未満の対価で法人に譲渡したときは、「時価課税」とされてしまいます。思いがけぬ課税とならないよう、ここにも注意が必要です。また、この場合の「時価」の算定にも非常に難しい判断が必要となります。弊社などの経験豊富なプロに相談しましょう。


*他にも、相続税や贈与税での注意点があります。近年、賃貸住宅の乱立による飽和が悪影響して、入居率が低下してきています。地方では顕著で、部屋数20室に対し2室しか入居がないようなケース(=入居率10%)もさほど珍しくないということです。これを100%入居しているものとして相続税や贈与税の算定したらどうでしょう?貸家建付地、貸家の評価としては、「賃貸割合」を乗じることとなっています。当然、入居率を高く算入した方が納税者有利です。しかし、名目と実体があまりにも乖離しすぎますと、相続税や贈与税の申告した内容が否認される場合あるとのことが懸念されております。思いがけない課税とならないようにここにも注意が必要です。


*ケースによって、税金面の適用関係が大きく異なることがご理解頂けたのではないかと思います。不動産関係にも明るい税理士法人TMSと提携している弊社にご相談頂ければと思います。

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